=> Livro: "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa - A Bíblia da Gestão Condominial Objetiva: Inteligente, Responsável e Transparente ®" , com 854 páginas de Pura Gestão Administrativa de Condomínios, ancorada na Metodologia de Projetos – PMI.

=> Livro: "KIT A.G.O. - Assembléia Geral Ordinária - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®" , com 58 páginas com todas as informações que você necessita para se tornar candidato, vencer a eleição de seu condomínio, e as precauções físico, econômicas e financeiras ao assumir a Gestão.

=> Cursos, Palestras e Trabalhos Pontuais estão discriminados a direita. 

Livros adquiridos por inúmeros alunos de Cursos Superiores em diversos estados do Brasil - Brasília/DF, Manaus/AM, Salvador/BA, Rio de Janeiro/RJ, Fortaleza/CE, Porto Alegre/RS, Belo Horizonte/MG, Goiânia/GO, Vitória/ES, Florianópolis/SC, … , como Instrumentos Base de Formação e Ampliação de Conhecimento em Gestão de Condomínios - Horizontais, Verticais, Residenciais, Comerciais, Mistos - e para elaboração de TCC em Gestão Condominial.

Também Adquiridos por Gestores Profissionais, Síndicos e Condôminos do Brasil, Portugal, Espanha, Angola e Moçambique.

Notas de esclarecimentos:

• Os dois primeiros livros de minha autoria: (1º) Livro “Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa ®.” e o 2º) Livro ”KIT A.G.O. - Estratégia e Logística para Conquista ou Manutenção de Gestão ®.” focam a Gestão do Condomínio, observando-a de dentro do Condomínio, enquanto
• O 3º Livro Criando e Alavancando Administradoras e Imobiliárias: foca a Criação/Manutenção e a Alavancagem Operacional e Financeira da Administradora, observando-a de dentro da Administradora.

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===============================================================Marco A. G. Castro é Consultor de diversos Gestores de Corporações, Administradoras/Imobiliárias e Condomínios Comerciais e Residenciais no Rio de Janeiro (presencial) e em outros estados do Brasil e Exterior (via WEB), Síndico Profissional, Consultor/Orientador de Alunos Universitários em TCC (via WEB) e Autor dos Livros de Gestão Empresarial e Condominial Objetiva e Focada em Resultados, abaixo destacados.

>>> Autor dos dois Livros anteriores, em PDF, totalmente liberado para impressão e comercializado exclusivamente através do Site do autor. 

• Livro "Abrindo a Caixa Preta da Administração do Condomínio e Virando a Mesa.©®" - 854 págs. 
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Coloco-me prontamente a disposição para dirimir quaisquer dúvidas que estejam dentro dos limites de meus conhecimentos e atuações profissionais.

Cordialmente,

Marco Castro - Consultor e Autor de Livros de Gestão Focada em Resultados

• • Conselho Regional de Administração/RJ – Reg. nº 14.405

  • Conselho Regional de Economia/RJ – Reg. nº 04-00022-6

CONTATOS.

• Skype * e Hotmail: marcoagcastro@hotmail.com
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* Por voz, depois das 16:00 horas.

Destituição de Síndico – Passo a passo

Destituição de Síndico / Parâmetros e Procedimentos 1

         Abaixo Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação – para reorganizar administrativamente as estruturas econômica, financeira, contábil, jurídica, predial e social de seu Condomínio. 

         Trata-se de uma Panorâmica Objetiva para macro visualização dos níveis de execução das atividades que o conduzirá ao sucesso da implantação de uma Gestão Inteligente, Responsável, Transparente e totalmente Voltada a Resultados. 

         Importante ressaltar que poderei acompanhar todo o processo administrativo da transição da gestão de seu condomínio, em todos os Estados do Brasil – via Internet.

         Ao final dos Trabalhos Corretivos, iniciados por decisão do Grupo de Condôminos que vislumbram mudanças radicais no Condomínio, os conduzirei a Alinharem as Ideias aos Interesses Coletivos, formatando a ‘Linha de Base Cronológica das Atividades’ para posterior execução dos trabalhos, conduzindo-os aos objetivos previamente firmados e consubstanciados na Gestão Focada em Resultados. 

         A presente proposta está ancorada na premissa de que os grandes juristas supõem que os legisladores que participaram da elaboração do CCB – Código Civil Brasileiro –, transferiram a decisão da identificação do quórum das assembleias de destituições de síndicos às convenções, dando margens às interpretações diversas quanto à este quórum, ora pela aplicabilidade ou não da Lei n° 4591, fundamentada no artigo 2°, parágrafo 2° da LICCB (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro) que remete os ditames do quórum à Lei nº 4591 * e em função desta omissão no CCB. 

* No artigo 22, parágrafo 5° da Lei n° 4591 temos: ‘O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.

         Dado o exposto, concluo que é melhor pecar pelo excesso de uso de medidas preventivas do que pela sua falta, orientando-os para que, em Assembleias de Destituição de Síndicos, procurem: 

         1.      Obter o quórum de Maioria Absoluta (50% + 1, dos condôminos votantes, proprietários ou procuradores legalmente constituídos) e,

         2.      Seguir as instruções do Roteiro abaixo, às quais darão total transparência às suas ações que deverão ser utilizadas (em totalidade) posteriormente, caso haja necessidade, como recursos jurídicos a serem instrumentalizados por profissionais competentes da área de direito – advogados –, com maior probabilidade de sucesso, em todas as instâncias. 

         Importante alertá-los de que o meu entendimento administrativo dos atos jurídicos esta consubstanciado na premissa de que: 

         1.      Os julgamentos das ações ajuizadas, quaisquer que sejam em relação às divergências em condomínios, serão praticados pelos Magistrados com base na disposição concatenada dos atos e fatos documentados com suas respectivas evidências objetivas – documentos materiais complementares –, instrumentalizados de forma metodologicamente estruturada e dentro de princípios jurídicos;

         2.      Que tais disposições permitem o enquadramento dos atos e fatos em leis vigentes, sem desvio de curso, ou seja, se a lei é abstrata ou omissa o encadeamento da proposta da ação, bem estruturada e cronologicamente documentada, com todos os seus argumentos, é que conduzirá o Magistrado à sua Decisão.

         O que me faz crer que, até que se prove o contrário, que a Transparência Moral do processo o conduzirá às melhores chances de vitória. 

 

MINHA PROPOSTA 

Destituição de Síndico Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação. 

I.             Premissas: 

A Legislação se observada, jamais poderá ser contrariada. 

         1.      As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Art. 1.355 do CCB);

         2.      Com 50% + 1, condôminos na assembleia (maioria absoluta *), votando-se a favor da destituição, o síndico tem que ser destituído, exceto se na Convenção do Condomínio estiver registrada a exigência de um quórum diferente para maior, improvável.                                                                * Lembrando que:

         a.      Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio.

         b.      Maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembleia.

         3.      A assembleia – AGE – Assembleia Geral Extraordinária tem que ser Especialmente Convocada para Destituição do Síndico (artigo 2, parágrafo 5° da Lei n° 4591);

         4.      A decisão deve ser motivada por um ato de má gestão do síndico (artigo 1349).

Comentário: Tudo que possível deve ser registrado em atas de reuniões internas e documentado como evidências objetivas dos fatos relatados – documentos materiais, fotos, falta de entrega de balancetes aos condôminos, ….

Observação:

         1.      Se solicitar os balancetes formalmente ao síndico e ele não os fornecer, reitere a solicitação;

         2.      Em havendo administradora, solicite formalmente a administradora com cópia ao síndico, reiterando a solicitação caso não seja atendido.

Comentário: As administradoras são obrigadas legalmente a atenderem as solicitações dos condôminos, quanto ao cumprimento de exigências expressamente ditadas pelo Código Civil * quanto a atender às solicitações feitas por condôminos, extra assembleias, e se não atendidas pelo Síndico, como  corresponsáveis pelas pela omissão desse e principalmente por ter contrato para aos interesses coletivos e não os pessoais do Síndico.  * Art. 1.348. Compete ao síndico - VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. 

II.            Roteiro:

         1.            Formar uma Comissão para trabalhos de Destituição do Síndico;

Comentário: Levantamentos e elaboração da Convocação.

         2.            Documentar todas as evidências objetivas de má gestão;

Comentário: Tudo que for possível, inclusive com fotos digitais da estrutura do Ed. em obras, depredação, vandalismo, falta de atuação proativa do síndico em querer promover as manutenções corretivas e preventivas, falta de contratos, falta de orçamentos para licitações, FALTA DE ENTREGA MENSAL DE BALANCETES, não aceitar pedidos formais de condôminos que têm interesses em passar os olhos em PASTAS COM DOCUMENTOS ORIGINAIS CONTÁBEIS, não fornecer contratos quando solicitados para que condôminos possam confrontá-los com pagamentos efetuados, não CORRIGIR ATAS conforme solicitado em assembleia posterior e de aprovação, aprovar gastos e investimentos SEM VOTAÇÃO, não divulgar abertamente as dívidas do condomínio e PRINCIPALMENTE AS COM MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL – INSS, FGTS – omitindo-as, não permitir que condôminos inquilinos votem em assuntos que as leis o autorizam, encobrir quórum de votações por maioria sem que exista a maioria, ….

Observação:

Muito cuidado com DÍVIDAS FEDERAIS que foram geradas pela pessoa jurídica do condomínio e estão registradas em nome do Síndico que a constituiu e, sob seu CPF.

Ao assumir a nova administração, não admita que esta dívida seja transferida à sua pessoa física, ou seja, venha a ser registrada em seu nome e CPF, devendo permanecer como dantes, ou seja, em nome do síndico que a gerou.

         3.            Preparar a Convocação para a assembleia nos próximos 7 ou mais dias (Assembleia Específica de Destituição);

Comentários:

                  a.            Para que o síndico tenha condições de se defender, o que será considerado positivo no julgamento do processo para pedido de intervenção no condomínio com busca e apreensão de documentos e equipamentos se houver necessidade;

                  b.            Se o Síndico solicitar esclarecimentos, não os deixe sem respostas porem, formalizadas e que assine um protocolo de recebimento;

                  c.            Ideal é que os próprios condôminos proprietários ASSINEM A CONVOCAÇÃO;

                  d.            Para a AGE de Destituição, utilizar procurações dos Condôminos que assinaram a convocação e não pretendem comparecer a AGE de Destituição.

Observação. Nesta NOVA Convocação, aproveitar para CANCELAR A A.G.O. ou A.G.E. MARCADA INDEVIDAMENTE pelo Síndico.

Comentário: Se não foi feita uma Convocação Específica para Destituição de Síndico, qualquer iniciativa deve ser cancelada e substituída pela Nova Convocação Específica.

         4.            Pós ‘abaixo assinado da Convocação da AGE de Destituição’, solicitar o maior número de procurações possíveis, evitando-se a falta do condômino na AGE, PARA ASSINATURA DA ATA.

Comentário: Ideal é que essas procurações contenham FIRMA RECONHECIDA, dando-lhe maior efeito jurídico.

         5.            Durante a Assembleia de Destituição, firmar na ata:

                  a.            A data da destituição, ou seja, o dia e hora que o síndico deverá entregar a chave da administração, preferencialmente ao final da AGE ou no máximo pela manhã do dia seguinte a assembleia;

Comentário: Para que a solicitação de intervenção jurídica com busca e apreensão de documentos e equipamentos possa ser decidida pelo Juiz de Direito.

                  b.            Registrar todas as evidências objetivas que motivaram a destituição;

Comentário:

                  a.      Entregar os Comunicados de Condôminos (se houverem) ao presidente da mesa, solicitando-lhe que anexe a ata da AGE;

                  b.      A solicitação por condômino e a viva voz, o obriga a tomar a decisão solicitada, podendo responder judicialmente por não tê-la cumprido.

                  c.            Registrar na ata e Documentar, se possível, todas as evidências de irregularidades que não estejam na Carta de Condômino, levantadas por condôminos na assembleia;

                  d.            Eleger uma Comissão para entregar a ata ao síndico e receber as chaves da administração.

Comentários:

                  c.             Ideal é que contenha no mínimo três condôminos;

                  d.            Quando for entregar a ata ao síndico, levar mais dois condôminos que não sejam da comissão para assinarem na segunda via do documento (protocolo) como testemunhas, que ele se recusou a receber formalmente a ata;

                  e.            Em o Síndico se recusando a receber a ata, formalmente e sob protocolo (2ª via da ata), os dois condôminos assinam uma declaração na 2ª via da ata, registrando a recusa do síndico em recebe-la.

         6.            Ideal é que se tenha no mínimo 50% + 1, presentes na assembleia e, preferencialmente adimplentes;

Comentários:

                  a.            Na assinatura da Nova Convocação, pergunte particularmente ao Condômino se é ou não inadimplente, somente para informar futuramente ao Juiz, caso haja necessidade, de que inadimplentes assinaram o “abaixo assinado” para a convocação e a ata na AGE;

                  b.            Toda transparência dada aos atos e fatos marcarão pontos para a decisão do Juiz quando, se necessário, houver solicitação de intervenção judicial no condomínio e, principalmente, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos no escritório do condomínio (trancado pelo Síndico destituído), na casa do Síndico e em demais locais em que este tenha “escondido” informações do condomínio.

Observação.  As buscas e apreensões poderão ser determinadas pelo Juiz, para ser executada por oficial de Justiça, na Administração e nas Residências do Síndico (se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local), com ou sem arrombamento se o mesmo se recusar a acatar a Ordem Judicial.

         7.            Ao final da assembleia, solicitar que todos assinem a ata que deverá ser redigida definitivamente no momento da assembleia e lida para todos;

Comentário: Em havendo tempo suficiente para digitar a ata, NA ASSEMBLEIA, para coleta das assinaturas no local, melhor.

         8.            Em o síndico não entregando as chaves da administração com todos os seus documentos e equipamentos:

                  a.            Solicitar audiência a um Juiz de Direito, levando a ata, os comunicados dos condôminos, a Convenção e todos os demais documentos materiais que comprovem a má gestão e ou má fé do síndico e, que nesta ata, a decisão da assembleia seja registrada de forma bem objetiva e direta com: 1) DECISÃO, 2) QUÓRUM DA DECISÃO (QUANTIDADE DE VOTANTES FAVORÁVEIS, CONTRÁRIOS E ABSTENÇÕES), E ANEXOS (CARTA DE CONDÔMINO, CONVOCAÇÃO, CONVENÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS EXISTENTES);

                  b.            Solicitar que o juiz promova a intervenção no condomínio e, inclusive, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos – computadores e outros -, em todos os locais possíveis;

                  c.            Enfatizar ao Juiz que existe a Comissão que poderá acompanhar a intervenção e a busca e apreensão, INCLUSIVE NA OU NAS RESIDÊNCIAS DO SÍNDICO DESTITUÍDO.

Comentário: Se houverem suspeitas de que foram transportados da administração para outro local.

         9.            A Comissão deverá assumir a gestão interinamente e convocar nova assembleia para eleição de Síndico, ao concluir todos os levantamentos sob os documentos existentes.

         10.          …

         11.          Comentário: Orientações sobre os procedimentos complementares serão passadas a posteriori e sob demanda contratual visualizado através do item Suporte via Internet a direita.

III.           Conclusão.

         Se todo o processo for documentado conforme acima referenciado, dando total transparência aos trabalhos, não existem chances de o sindico pós destituição conseguir qualquer regalia jurídica e, acredito que seu advogado o abandone tendo em vista que todas as evidências objetivas o levará à tomada dessa decisão pelo fato de que, ponderando, chegará a conclusão que diante dos atos, dos fatos e das evidências objetivas que serão apresentadas em juízo,  perderá a causa se posteriormente ajuizada pelo provável réu – síndico destituído.

Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

http://marcoagcastro.blogspot.com.br/2013/05/administracao-de-condominios-n-18-2013.html

Informações Complementares:

Do CCB – Código Civil Brasileiro

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

     III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações.

Da Lei 4591

Artigo 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso do Artigo 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º – As assembleias serão convocadas, pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º – A convocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 4º – Na assembleia os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Marco Castro – Consultor de Gestores de Administradoras e Condomínios, Síndico 

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Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho Administrativo e Legal.

O síndico é o legítimo mandatário do condomínio e responde civil e criminalmente sobre os seus atos, não existindo uma forma legal de se cancelar a assembleia convocada pelo próprio, exceto se os condôminos tiverem evidências objetivas – documentos – que comprovem uma má gestão ou mesmo a sua falta de atuação, e o utilizem para promoverem um ABAIXO ASSINADO nas formas aceitas pela legislação, quanto ao quórum, assinaturas legítimas de proprietários e ou inquilinos legalmente habilitados – com procurações preferencialmente com firmas reconhecidas -, CONVOCANDO UMA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA e, com O TÍTULO ESPECÍFICO DE “DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO”, respeitando-se o período legalmente estabelecido na convenção entre a data da convocação e a data da assembleia a ser realizada que deverá ser de no mínimo oito dias (exceto se evidências objetivas forem comprobatórias de atos graves e ou ilícitos, podendo até mesmo a assembleia ser convocada para o dia seguinte ao do levantamento da documentação referenciada/comprobatória/CONVOCAÇÃO) , assembleia está agendada para até um dia anterior ao dia da assembleia convocada pelo síndico, DESTITUINDO-O e ao mesmo tempo, FIRMANDO ATRAVÉS DA ASSEMBLEIA A DATA DA NOVA ASSEMBLEIA DE ELEIÇÃO DE SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHEIROS, tornando a assembleia convocada pelo síndico NULA em sua plenitude – administrativa e jurídica.

Em ocorrendo esta Assembleia de Destituição nas formas acima alinhadas e, efetivamente votando-se a favor da destituição do síndico, a assembleia por este convocada tornar-se-á dissolvida até mesmo pela falta dos condôminos que não comparecerão a aquela assembleia por ele convocada.

Mesmo que este síndico tenha a seu favor um número de procurações que lhe reeleja, procurações estas de posse de terceiros – não é legal e nem ético que o síndico tenha em seu nome, procurações de terceiros/condôminos -, esta convocação feita por ele tornar-se-á sem efeito legal pelo fato de ele ter sido Destituído por Assembleia especificamente convocada para este fim e, a assembleia ter fixado a data da nova Assembleia de Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselheiros.

Em resumo. 1) A força do Abaixo Assinado da Convocação de Assembleia de Destituição de Síndico; 2) A efetiva consumação da Assembleia; 3) A Destituição votada pelo quórum legal (ideal é que seja de metade mais um dos condôminos que representem frações ideais, 50 % + 1 unidade, dadas as diversas correntes de entendimentos jurídicos hoje observadas, pecando-se pelo excesso e não pela falta) seguido do  4) Registro da votação que fixa a nova data da nova Assembleia de Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselheiros, ANULA O ATO DA CONVOCAÇÃO DO SÍNDICO ANTERIOR, acreditando, que este síndico destituído não tenha, inclusive, chances de retorno em qualquer pleito jurídico futuro, cujas evidências objetivas comprobatórias (TUDO DEVE SER DOCUMENTADO) lhe imputarão maior carga de ônus.

Acreditando ter alinhado as informações para tomada de decisões do Grupo de Condôminos Insatisfeitos, coloco-me prontamente a disposição para dirimir quaisquer dúvidas que persistam.

Os passos da Destituição estão grafados em meu Site cujo link é:

http://marcoagcastro.blogspot.com.br/2013/05/administracao-de-condominios-n-19-2013.html

Cordiais saudações,

Sucesso em todas as atividades.

Marco Castro - Consultor de Gestores Empreendedores, Empresários, Gestores de Condomínios e Condôminos.

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