Destituição de Síndico /
Parâmetros e Procedimentos 1
Abaixo Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação – para reorganizar
administrativamente as estruturas econômica, financeira, contábil, jurídica,
predial e social de seu Condomínio.
Trata-se de uma Panorâmica Objetiva para macro visualização dos níveis de
execução das atividades que o conduzirá ao sucesso da implantação de uma Gestão
Inteligente, Responsável, Transparente e totalmente Voltada a Resultados.
Importante ressaltar que poderei acompanhar todo o processo
administrativo da transição da gestão de seu condomínio, em todos os Estados do
Brasil – via Internet.
Ao final dos Trabalhos Corretivos, iniciados por decisão do Grupo de
Condôminos que vislumbram mudanças radicais no Condomínio, os conduzirei a
Alinharem as Ideias aos Interesses Coletivos, formatando a ‘Linha de Base
Cronológica das Atividades’ para posterior execução dos trabalhos,
conduzindo-os aos objetivos previamente firmados e consubstanciados na Gestão
Focada em Resultados.
A presente proposta está ancorada na premissa de que os grandes juristas
supõem que os legisladores que participaram da elaboração do CCB – Código Civil
Brasileiro –, transferiram a decisão da identificação do quórum das assembleias
de destituições de síndicos às convenções, dando margens às interpretações
diversas quanto à este quórum, ora pela aplicabilidade ou não da Lei n° 4591,
fundamentada no artigo 2°, parágrafo 2° da LICCB (Lei de Introdução ao Código
Civil Brasileiro) que remete os ditames do quórum à Lei nº 4591 * e em função
desta omissão no CCB.
* No artigo 22, parágrafo
5° da Lei n° 4591 temos: ‘O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as
condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois
terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada.
Dado o exposto, concluo que é melhor pecar pelo excesso de uso de medidas
preventivas do que pela sua falta, orientando-os para que, em Assembleias de
Destituição de Síndicos, procurem:
1. Obter o quórum de Maioria
Absoluta (50% + 1, dos condôminos votantes, proprietários ou procuradores
legalmente constituídos) e,
2. Seguir as instruções do
Roteiro abaixo, às quais darão total transparência às suas ações que deverão
ser utilizadas (em totalidade) posteriormente, caso haja necessidade, como
recursos jurídicos a serem instrumentalizados por profissionais competentes da
área de direito – advogados –, com maior probabilidade de sucesso, em todas as
instâncias.
Importante alertá-los de que o
meu entendimento administrativo dos atos jurídicos esta consubstanciado na
premissa de que:
1. Os julgamentos das ações
ajuizadas, quaisquer que sejam em relação às divergências em condomínios, serão
praticados pelos Magistrados com base na disposição concatenada dos atos e
fatos documentados com suas respectivas evidências objetivas – documentos
materiais complementares –, instrumentalizados de forma metodologicamente
estruturada e dentro de princípios jurídicos;
2. Que tais disposições
permitem o enquadramento dos atos e fatos em leis vigentes, sem desvio de
curso, ou seja, se a lei é abstrata ou omissa o encadeamento da proposta da
ação, bem estruturada e cronologicamente documentada, com todos os seus
argumentos, é que conduzirá o Magistrado à sua Decisão.
O que me faz crer que, até que se prove o contrário, que a Transparência Moral do processo o conduzirá às melhores chances de vitória.
MINHA PROPOSTA
Destituição de Síndico
Parâmetros e Procedimentos – 1ª Orientação.
I.
Premissas:
A Legislação se observada, jamais poderá ser contrariada.
1. As assembleias
extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos (Art. 1.355 do CCB);
2. Com 50% + 1, condôminos na assembleia
(maioria absoluta *), votando-se a favor da destituição, o síndico tem que ser
destituído, exceto se na Convenção do Condomínio estiver registrada a exigência
de um quórum diferente para maior, improvável.
* Lembrando que:
a. Maioria absoluta representa
mais da metade de todos os votos do condomínio.
b. Maioria simples consiste em
mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembleia.
3. A assembleia – AGE – Assembleia
Geral Extraordinária tem que ser Especialmente Convocada para Destituição do
Síndico (artigo 2, parágrafo 5° da Lei n° 4591);
4. A decisão deve ser motivada
por um ato de má gestão do síndico (artigo 1349).
Comentário: Tudo que possível deve ser registrado em atas
de reuniões internas e documentado como evidências objetivas dos fatos
relatados – documentos materiais, fotos, falta de entrega de balancetes aos
condôminos, ….
Observação:
1. Se solicitar os balancetes
formalmente ao síndico e ele não os fornecer, reitere a solicitação;
2. Em havendo administradora,
solicite formalmente a administradora com cópia ao síndico, reiterando a
solicitação caso não seja atendido.
Comentário: As administradoras são obrigadas legalmente a
atenderem as solicitações dos condôminos, quanto ao cumprimento de exigências
expressamente ditadas pelo Código Civil * quanto a atender às solicitações
feitas por condôminos, extra assembleias, e se não atendidas pelo Síndico, como
corresponsáveis pelas pela omissão desse e principalmente por ter
contrato para aos interesses coletivos e não os pessoais do Síndico. *
Art. 1.348. Compete ao síndico - VIII – prestar contas à assembleia,
anualmente e quando exigidas.
II.
Roteiro:
1.
Formar uma Comissão para trabalhos de Destituição do Síndico;
Comentário: Levantamentos e elaboração
da Convocação.
2.
Documentar todas as evidências objetivas de má gestão;
Comentário: Tudo que for possível,
inclusive com fotos digitais da estrutura do Ed. em obras, depredação,
vandalismo, falta de atuação proativa do síndico em querer promover as
manutenções corretivas e preventivas, falta de contratos, falta de orçamentos
para licitações, FALTA DE ENTREGA MENSAL DE BALANCETES, não aceitar pedidos
formais de condôminos que têm interesses em passar os olhos em PASTAS COM
DOCUMENTOS ORIGINAIS CONTÁBEIS, não fornecer contratos quando solicitados para
que condôminos possam confrontá-los com pagamentos efetuados, não CORRIGIR ATAS
conforme solicitado em assembleia posterior e de aprovação, aprovar gastos e
investimentos SEM VOTAÇÃO, não divulgar abertamente as dívidas do condomínio e
PRINCIPALMENTE AS COM MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL – INSS, FGTS – omitindo-as,
não permitir que condôminos inquilinos votem em assuntos que as leis o
autorizam, encobrir quórum de votações por maioria sem que exista a maioria, ….
Observação:
Muito cuidado com DÍVIDAS FEDERAIS que foram geradas pela pessoa
jurídica do condomínio e estão registradas em nome do Síndico que a constituiu
e, sob seu CPF.
Ao assumir a nova administração, não admita que esta dívida seja
transferida à sua pessoa física, ou seja, venha a ser registrada em seu nome e
CPF, devendo permanecer como dantes, ou seja, em nome do síndico que a gerou.
3.
Preparar a Convocação para a assembleia nos próximos 7 ou mais dias (Assembleia
Específica de Destituição);
Comentários:
a. Para que o síndico tenha condições de se defender, o que será considerado positivo no julgamento do processo para pedido de intervenção no condomínio com busca e apreensão de documentos e equipamentos se houver necessidade;
b. Se o Síndico solicitar esclarecimentos, não os deixe sem respostas porem, formalizadas e que assine um protocolo de recebimento;
c. Ideal é que os próprios condôminos proprietários ASSINEM A CONVOCAÇÃO;
d. Para a AGE de Destituição, utilizar procurações dos Condôminos que assinaram a convocação e não pretendem comparecer a AGE de Destituição.
Observação. Nesta NOVA Convocação,
aproveitar para CANCELAR A A.G.O. ou A.G.E. MARCADA INDEVIDAMENTE pelo Síndico.
Comentário: Se não foi feita uma
Convocação Específica para Destituição de Síndico, qualquer iniciativa deve ser
cancelada e substituída pela Nova Convocação Específica.
4.
Pós ‘abaixo assinado da Convocação da AGE de Destituição’, solicitar o maior
número de procurações possíveis, evitando-se a falta do condômino na AGE, PARA
ASSINATURA DA ATA.
Comentário: Ideal é que essas procurações contenham FIRMA
RECONHECIDA, dando-lhe maior efeito jurídico.
5.
Durante a Assembleia de Destituição, firmar na ata:
a. A data da destituição, ou seja, o dia e hora que o síndico deverá entregar a chave da administração, preferencialmente ao final da AGE ou no máximo pela manhã do dia seguinte a assembleia;
Comentário: Para que a solicitação de
intervenção jurídica com busca e apreensão de documentos e equipamentos possa
ser decidida pelo Juiz de Direito.
b. Registrar todas as evidências objetivas que motivaram a destituição;
Comentário:
a. Entregar os Comunicados de Condôminos (se houverem) ao presidente da mesa, solicitando-lhe que anexe a ata da AGE;
b. A solicitação por condômino e a viva voz, o obriga a tomar a decisão solicitada, podendo responder judicialmente por não tê-la cumprido.
c. Registrar na ata e Documentar, se possível, todas as evidências de irregularidades que não estejam na Carta de Condômino, levantadas por condôminos na assembleia;
d. Eleger uma Comissão para entregar a ata ao síndico e receber as chaves da administração.
Comentários:
c. Ideal é que contenha no mínimo três condôminos;
d. Quando for entregar a ata ao síndico, levar mais dois condôminos que não sejam da comissão para assinarem na segunda via do documento (protocolo) como testemunhas, que ele se recusou a receber formalmente a ata;
e. Em o Síndico se recusando a receber a ata, formalmente e sob protocolo (2ª via da ata), os dois condôminos assinam uma declaração na 2ª via da ata, registrando a recusa do síndico em recebe-la.
6.
Ideal é que se tenha no mínimo 50% + 1, presentes na assembleia e,
preferencialmente adimplentes;
Comentários:
a. Na assinatura da Nova Convocação, pergunte particularmente ao Condômino se é ou não inadimplente, somente para informar futuramente ao Juiz, caso haja necessidade, de que inadimplentes assinaram o “abaixo assinado” para a convocação e a ata na AGE;
b. Toda transparência dada aos atos e fatos marcarão pontos para a decisão do Juiz quando, se necessário, houver solicitação de intervenção judicial no condomínio e, principalmente, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos no escritório do condomínio (trancado pelo Síndico destituído), na casa do Síndico e em demais locais em que este tenha “escondido” informações do condomínio.
Observação. As buscas e apreensões poderão ser
determinadas pelo Juiz, para ser executada por oficial de Justiça, na
Administração e nas Residências do Síndico (se houverem suspeitas de que foram
transportados da administração para outro local), com ou sem arrombamento se o
mesmo se recusar a acatar a Ordem Judicial.
7.
Ao final da assembleia, solicitar que todos assinem a ata que deverá ser
redigida definitivamente no momento da assembleia e lida para todos;
Comentário: Em havendo tempo suficiente
para digitar a ata, NA ASSEMBLEIA, para coleta das assinaturas no local, melhor.
8.
Em o síndico não entregando as chaves da administração com todos os seus
documentos e equipamentos:
a. Solicitar audiência a um Juiz de Direito, levando a ata, os comunicados dos condôminos, a Convenção e todos os demais documentos materiais que comprovem a má gestão e ou má fé do síndico e, que nesta ata, a decisão da assembleia seja registrada de forma bem objetiva e direta com: 1) DECISÃO, 2) QUÓRUM DA DECISÃO (QUANTIDADE DE VOTANTES FAVORÁVEIS, CONTRÁRIOS E ABSTENÇÕES), E ANEXOS (CARTA DE CONDÔMINO, CONVOCAÇÃO, CONVENÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS EXISTENTES);
b. Solicitar que o juiz promova a intervenção no condomínio e, inclusive, com mandato de busca e apreensão de documentos e equipamentos – computadores e outros -, em todos os locais possíveis;
c. Enfatizar ao Juiz que existe a Comissão que poderá acompanhar a intervenção e a busca e apreensão, INCLUSIVE NA OU NAS RESIDÊNCIAS DO SÍNDICO DESTITUÍDO.
Comentário: Se houverem suspeitas de
que foram transportados da administração para outro local.
9.
A Comissão deverá assumir a gestão interinamente e convocar nova assembleia
para eleição de Síndico, ao concluir todos os levantamentos sob os documentos
existentes.
10.
…
11. Comentário: Orientações sobre os procedimentos complementares serão passadas a posteriori e sob demanda contratual visualizado através do item Suporte via Internet a direita.
III.
Conclusão.
Se todo o processo for documentado conforme acima referenciado, dando
total transparência aos trabalhos, não existem chances de o sindico pós
destituição conseguir qualquer regalia jurídica e, acredito que seu advogado o
abandone tendo em vista que todas as evidências objetivas o levará à tomada
dessa decisão pelo fato de que, ponderando, chegará a conclusão que diante dos
atos, dos fatos e das evidências objetivas que serão apresentadas em
juízo, perderá a causa se posteriormente ajuizada pelo provável réu –
síndico destituído.
Matéria Complementar: Cancelamento de Assembleia Geral Ordinária – Caminho
Administrativo e Legal.
http://marcoagcastro.blogspot.com.br/2013/05/administracao-de-condominios-n-18-2013.html
Informações Complementares:
Do CCB – Código Civil Brasileiro
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que
os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
III – a competência das assembleias, forma
de sua convocação e quórum exigido para as deliberações.
Da Lei 4591
Artigo 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso do
Artigo 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se
em assembleia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos
votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que
afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º – As assembleias serão convocadas, pelo menos, por um terço
dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção
expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador
bastante.
§ 2º – A convocação da assembleia será feita por carta
registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a
primeira convocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as
convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 4º – Na assembleia os votos dos contratantes serão
proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Marco Castro – Consultor de Gestores de Administradoras e
Condomínios, Síndico
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